ニュースレター

第42号 相続対策としてアパート経営平成29年11月06日

ごあいさつ

こんにちは。永澤です。
朝夕の寒さが身にしみる季節となりました。いかがお過ごしでしょうか。
私はこの冬の入り口で不覚にも風邪をひいてしまいました。1年に1回ひくかひかないかの健康体なのですが、なかなかしつこく困っています。みなさまくれぐれもお気を付けくださいませ。

相続対策としてアパート経営

賃貸アパート建築は、更地にしておくよりも相続対策上、有利と言われています。例えば、相続税法上の評価額が5000万円の更地を考えてみましょう。

この土地にアパートを建築して賃貸すると、相続税法上の評価額は約2割減額され約4000万円に下がります。建築費を4000万円とし、この資金を借り入れると土地建物の相続税法上の合計評価額は約2000万円(土地評価額4000万円+建物評価額2000万円ー借入金4000万円)と、更地にしておくよりも3000万円下がります。

2015年1月以降の相続税増税と超低金利の影響で、アパートを建築する方が増えています。

しかし賃貸アパート経営は10年ぐらいたつと、①家賃が下がってくる②空室が多くなる、この二つのリスクを考えておく必要があります。一括借り上げで家賃保証を売り物にする業者でもこの問題は避けられません。

アパートバブルは終息?

10月21日付日本経済新聞によれば、アパートバブルに終息の兆しが強まっているとのことです。相続対策と低金利を背景にした貸家の新規着工は2年近く高い伸びが続いたが、このところ3ヶ月減少。地方では空室が埋まらずフリーレント(一定期間の無料貸し)をつけている物件もあるとか。銀行がアパート融資に熱心に取組んできたが、過剰な貸出しに対する金融庁の監視が強化される中で流れが変わりつつあるとしています。

一方で10月にご相談に見えた方のお話からは、まだまだアパート建築の押し込み販売は終わっていないという印象があります。少し設定を変更してご報告します。
ご自宅が雨漏りしてきたので修理よりも思い切って建替えようかと住宅展示場を訪問。居住専用でなく賃貸併用住宅を勧められ、貸付用の収入で返済ができるとの話に納得し7000万円の建築請負契約を締結、100万円の契約金を支払いました。Hハウスの営業担当者は品質がいいので建築費は高いが長持ちしますと説明しました。

その後営業担当者が9月に再訪し、今、キャンペーン中なので9月中に契約してくれればお得ですと勧められ、お子さんの家も6000万円で建替える契約書に捺印、また100万円の契約金を支払いました。

その後心配になり当事務所に相談に見えた次第です。
一棟目の賃貸併用住宅も建築費が高すぎるように思いましたが、二棟目の住宅まで借入れで建築しそのローン支払いをアパート収入でまかなうのは不可能なので、契約金100万円を捨てるのは惜しいけれど契約はせめて一棟だけになさっては・・とお話ししました。

Hハウスが特に悪質というわけではなく、雑誌ではRパレスやSグループなどのあれこれの手法がよく紹介されています。

問題点

首都圏でも土地価格の二極化は進んでいますが、今のところ人口はまだ増えています。ところが今後は団塊ジュニア世代が50歳を超える2025年以降、住宅需要は大きく落込み、地方と同様に「土地余り」「家余り」が顕著になると言われています。

もう一つの要因として、2022年(H34年)、生産緑地問題で「土地余り」に拍車がかかると予想されています(生産緑地問題については長くなりますので別に稿を改めてご報告いたします)。

素人のお客様を期間限定とかキャンペーン等の言葉であおり、じっくり考える時間を与えない。建築コストの高さや借入金額に無理はないかなど、検討すべき点が多いのに時間的な制約からうっかり捺印させる・・・。
こういう手法が、莫大な金額の長期間の借入にまで使われていることに、大きな疑問を感じました。

(森 郁美)

 〜〜編集後記〜〜

今日は税務署に年末調整の扶養控除等申告書などの用紙を取りに行ってきました。
用紙を手にすると今年も年末調整の時期だ!と年末の繁忙期に向けて気持ちが引き締まります。みなさまへも年末調整についてのお知らせを順次させていただきますので、よろしくお願いいたします。
日一日寒さが募っていますので、いっそうのご自愛のほどをお祈りいたします。

(永澤祐美子)